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Banestes S.A.

Perguntas e Respostas: Crédito Imobiliário

Financiamento

1. Que tipo de imóveis podem ser financiados?

  • • Imóveis Residenciais (SFH): Imóveis urbanos, novos ou usados, com valor de avaliação até R$ 2.250.000,00.

    • Imóveis Residenciais (Fora SFH): Imóveis urbanos, novos ou usados, com valor de avaliação acima de R$ 2.250.000,01 e até R$ 5.000.000,00.

    • Imóveis não residenciais (Lote Urbano e Imóvel Empresarial): Lotes urbanizados devidamente regularizados ou imóveis comerciais (salas, lojas e outros) para fins empresariais, com valor de avaliação até R$ 5.000.000,00, disponíveis para Pessoa Física ou Jurídica.

2. Qual o percentual de financiamento no Banestes?

  • Para os imóveis no âmbito do SFH (valor de avaliação até R$ 2.250.000,00) o Banestes financia até 70% (setenta por cento) do valor da compra e venda ou avaliação do imóvel, o que for menor, nos sistemas de amortização SAC ou PRICE.

    Para os Imóveis fora das condições acima, dirija-se à Agência Banestes, para obter maiores informações.

3. Qual o prazo máximo do financiamento no Banestes?

  • • O prazo máximo de financiamento é de até 420 meses (35 anos) para imóveis residenciais e de até 240 meses (20 anos) para imóveis não residenciais.

4. O que compões a prestação mensal do meu financiamento

  • A prestação mensal é o encargo que você paga mensalmente e é composta por quatro elementos principais:

    • Parcela de Amortização e Juros: Cálculo feito sobre o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização e o prazo restante.

    • Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): Cobre riscos pessoais e o valor varia conforme a faixa etária dos proponentes e o percentual de renda pactuado.

    • Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Cobre danos físicos ao imóvel e o valor é calculado sobre o valor da garantia da operação.

    • Tarifa de Administração: Tarifa cobrada pela administração do contrato.

5. Quais são as despesas que terei com o meu financiamento?

    • Tarifas Bancárias:

      • Tarifa de Avaliação/Reavaliação/Substituição de bens

      • Tarifa de Administração (cobrada mensalmente)

    • Impostos e Registros:

      • ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Recolhido na prefeitura, geralmente em torno de 2,5% sobre o maior valor (Compra e Venda ou Avaliação).

      • Taxa de Registro: Taxa tabelada no Serviço de Registro de Imóveis para registrar o contrato na matrícula.

      • IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): Pessoas Físicas na compra de imóvel residencial SFH e SFI são isentas. Nas demais operações, a cobrança do IOF é feita à vista.

6. Posso compor renda para financiar meu imóvel?

  • Sim, a renda pode ser composta por mais de uma pessoa, desde que todos os compradores apresentem e comprovem renda.

7. Já possuo um financiamento imobiliário, posso fazer outro?

  • Sim, é possível. Você pode adquirir outro financiamento imobiliário, mesmo já possuindo outros imóveis em seu nome, desde que você comprove renda suficiente para arcar com o novo financiamento e a operação esteja enquadrada na política de crédito vigente.

  • Restrição Importante: Se você já utiliza o FGTS em um financiamento, não é possível utilizá-lo para a aquisição de um segundo imóvel.

8. O que é necessário para obter um financiamento imobiliário no Banestes?

  • Para obter financiamento no Banestes é necessário ser cliente do BANESTES. Se você ainda não é cliente, dirija-se à uma Agência Banestes mais perto de você e solicite a simulação do seu financiamento.

9. Quando será debitada minha primeira parcela de financiamento

  • O débito da primeira parcela ocorrerá no mínimo 30 dias após a data da emissão do contrato. As parcelas subsequentes serão debitadas no mesmo dia do mês, sendo a data do contrato o marco inicial do prazo de financiamento.

10. O que pode atrasar meu processo de financiamento imobiliário?

  • Atraso na entrega da documentação, documentação incorreta e incompleta ou empecilhos cartorários, no momento do registro.

11. Quando é efetuada a liberação de valores ao vendedor?

  • O valor é liberado ao vendedor em até 05 dias úteis após a GECRI receber o contrato devidamente registrado e a respectiva Certidão de Ônus.

12. Quais são os sistemas de amortização disponíveis e qual a diferença entre eles?

  • O Banestes oferece dois sistemas de amortização, que definem como o valor da dívida é abatido ao longo do tempo e, consequentemente, como suas parcelas se comportam:

    • SAC (Sistema de Amortização Constante): A parcela de amortização é constante e a parcela de juros é decrescente. Isso significa que o valor total do encargo mensal diminui ao longo do tempo. Vantagem do SAC: Redução progressiva da prestação.

    • PRICE (Sistema Francês de Amortização - SFA): O valor do encargo mensal (prestação) é constante durante o prazo contratado. Dentro da prestação, a parcela de juros é decrescente e a parcela de amortização é crescente. Vantagem do PRICE: Maior previsibilidade inicial (parcela constante).

13. Posso amortizar o saldo devedor e prestações ou reduzir o prazo do financiamento, em qualquer época?

  • Sim. Você tem a liberdade de amortizar o saldo devedor ou reduzir o prazo do financiamento a qualquer momento. Para realizar o procedimento e obter mais informações, acesse o Aplicativo Banestes ou dirija- se à sua Agência.

FGTS
Fundo de Garantia sobre Tempo de Serviço

14. Posso adquirir um imóvel utilizando apenas meu Fundo de Garantia?

  • Não. Atualmente, a operação de adquirir um imóvel utilizando apenas recursos do FGTS não está disponível.

15. Quais os pré-requisitos para utilização dos recursos do FGTS na casa própria?

  • O FGTS pode ser utilizado exclusivamente em operações no âmbito do SFH (imóveis com valor de avaliação até R$ 2.250.000,00). O proponente deve atender alguns requisitos principais:

    • Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional.

    • Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário, cessionário de outro imóvel residencial concluído ou em construção localizado: no mesmo município de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana e nem no município onde trabalha ou nos municípios limítrofes ou da mesma região metropolitana.

    • Comprovar o tempo mínimo de três anos de trabalho sob o regime do FGTS.

16. É permitida a utilização do FGTS para aquisição de imóvel misto ou moradia de terceiros?

  • Moradia: Os recursos do FGTS só podem ser utilizados para moradia própria do trabalhador. Não é permitida a utilização para imóvel destinado exclusivamente à moradia de familiares, dependentes ou terceiros.

  • Imóvel Misto: O BANESTES não possui produto para imóvel misto, neste caso, deverá ser providenciada a matricula individual de cada imóvel.

Seguros e Sinistro

17. Qual a cobertura do seguro habitacional?

  • A cobertura básica do seguro habitacional do Banestes é por Morte e Invalidez Permanente (MIP) do(s) segurado(s) e Danos Físicos no Imóvel (DFI).

18. Existe limite de idade?

  • Sim, existe um limite. A soma da idade do participante de maior idade no contrato mais o prazo total de financiamento não pode ultrapassar 80 anos.

19. Posso escolher a Seguradora?

  • Sim, é possível. No momento do seu atendimento na Rede Banestes, serão apresentadas no mínimo 03 apólices (BANESTES SEGUROS, MAPFRE e ZURICH), dentre as quais você poderá fazer a sua opção.

20. Qual o prazo para quitação da dívida pela seguradora após sinistro de morte ou invalidez?

  • Após a entrega de toda a documentação referente ao sinistro de morte ou invalidez permanente na Agência Banestes, o prazo previsto para a quitação do saldo devedor pela Seguradora é de 60 a 75 dias, contados a partir da data da regulação de todos os documentos.

21. Se eu pagar prestações após o sinistro, serei ressarcido?

  • Sim, você terá direito à devolução, mas a forma do ressarcimento varia conforme a natureza do sinistro:

    • Sinistro Total: As prestações pagas indevidamente após a ocorrência serão devolvidas via recibo ou crédito em conta corrente.

    • Sinistro Parcial: As prestações pagas após o sinistro (se houver) serão devolvidas via recibo/crédito em conta, ou poderão ser utilizadas para quitar, mensalmente, as prestações a vencer, até o limite do valor da devolução.

Conceitos Técnicos

22. O que significa CET e CESH?

  • Estes são indicadores essenciais para que o cliente compreenda o custo real do financiamento:

    • CET (Custo Efetivo Total): Representa o custo total da sua operação de crédito, expresso na forma de um percentual anual. Ele inclui todos os encargos e despesas, como: taxas de juros, tributos (IOF), registro de garantias, tarifas e outras despesas.

    • CESH (Custo Efetivo do Seguro na Habitação): É o indicador que representa o custo específico dos seguros (Morte/Invalidez e DFI) dentro da sua operação de crédito imobiliário.

23. O que significam as siglas DFI e MIP, e a contratação de seguros é obrigatória?

  • DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Seguro habitacional destinado a cobrir danos físicos à estrutura do imóvel. O valor assegurado corresponde ao valor de avaliação do imóvel, exceto para vícios construtivos.

  • MIP (Morte e Invalidez Permanente): Seguro para cobertura de riscos de natureza pessoal, como morte ou invalidez permanente do(s) segurado(s). O valor assegurado corresponde ao valor do financiamento e, posteriormente, ao saldo devedor.

  • Obrigatoriedade: Sim, os seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são obrigatórios para quem contrata um financiamento imobiliário no Brasil, pois protegem o empréstimo e o imóvel em caso de imprevistos. A única exceção comum é para financiamento de terrenos, onde o DFI não é exigido, mas o MIP permanece obrigatório.

Lembre-se:

Todas as modalidades estão sujeitas à Análise de Crédito

Pessoas Físicas na compra de imóvel residencial no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) são isentas do IOF- Imposto sobre Operações Financeiras.

Nas operações em que estão previstas a cobrança do IOF, este será pago à vista.

O resultado da simulação tem como objetivo apenas subsidiar sua decisão, não sendo válida como proposta. Até a data da contratação, as condições do financiamento poderão sofrer alterações sem aviso prévio, tais como taxa de juros e prazo.

O CET representa o Custo Efetivo Total da operação de crédito. É calculado na forma de percentual e corresponde a todos os encargos e despesas da operação de crédito, tais como taxas de juros, tributos (IOF), registros de garantias, tarifas e demais despesas.

O CESH representa o Custo Efetivo do Seguro na operação de crédito.